Đất sổ xanh là gì và có được xây dựng nhà ở trên đất sổ xanh hay không ?

Đất sổ xanh là gì ? Thời hạn sử dụng bao lâu và có được xây dựng nhà ở trên đất sổ xanh hay không…? Đó là những câu hỏi mà tôi đã rất trăn trở, trong chuyến đi đầu tư đất cùng các nhà đầu tư Bất động sản Vũng Tàu tại những vùng đất Cao nguyên Lâm Đồng.

Để hiểu rõ hơn về sổ xanh là gì, tính chất pháp lý của những lô đất được cấp sổ xanh là như thế nào. Bất động sản Vũng Tàu cùng các bạn tìm hiểu tường tận về những thửa đất được cấp sổ xanh nhé!

1. Sổ xanh là gì ?

Sổ xanh là cách gọi nôm na của người dân về một loại giấy chứng nhận trong lĩnh vực đất đai, bất động sản nói chung dựa vào màu sắc của sổ. Vậy sổ xanh là gì? đây là loại sổ có bìa màu xanh da trời, do Lâm trường cấp cho người dân để khai thác, quản lý và trồng rừng có thời hạn (hay còn được gọi là hình thức cho thuê đất).

Như vậy, sổ xanh chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp. Khi hết thời hạn sử dụng đất, Lâm trường sẽ thu hồi trong trường hợp địa phương đó chưa có chính sách giao đất lại cho người dân.

Đất sổ xanh theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 thuộc nhóm đất nông nghiệp. Do đó, sổ xanh còn được gọi với một cái tên khác là sổ xanh đất nông nghiệp. Đất sổ xanh gồm 3 loại: đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng.

Trong đó, đất rừng sản xuất là loại đất được sử dụng chủ yếu vào mục đích sản xuất kinh doanh lâm sản, đặc sản rừng, động vật rừng kết hợp với việc bảo vệ môi trường hệ sinh thái và phòng hộ.

Đất rừng đặc dụng phục vụ chủ yếu cho mục đích bảo tồn thiên nhiên hoang dã, lưu trữ và bảo vệ nguồn gen động thực vật, tạo hệ sinh thái rừng quốc gia, phục vụ nghiên cứu khoa học, nghỉ dưỡng sinh thái.

Đất rừng phòng hộ chủ yếu phục vụ cho mục đích bảo vệ nguồn sinh thái đất, bảo vệ nguồn nước, chống xói mòn, sạt lở đất, điều hòa khí hậu, hạn chế thiên tai…

2. Đất sổ xanh có thời hạn bao lâu ?

Về thời hạn của sổ xanh đất nông nghiệp, Điều 126, Luật Đất đai năm 2013 quy định như sau:

– Thời hạn đất xây dựng công trình của tổ chức công lập tự chủ tài chính và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh không quá 70 năm.

– Thời hạn giao và cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp dùng vào các công việc như làm công ích của xã, phường, thị trấn không vượt quá 5 năm.

– Thời hạn giao và cho thuê đất dùng làm trụ sở tổ chức nước ngoài với mục đích là ngoại giao thì không quá 99 năm.

– Thời hạn giao và cho thuê đất đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội tương đối khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn, thời hạn không vượt quá 70 năm.

– Thời hạn giao và cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư tại nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, thực hiện các dự án tại Việt Nam được xem xét nhưng không thể vượt quá hạn mức 50 năm.

– Thời hạn giao và cho thuê đất đối cá nhân, hộ gia đình, tổ chức sử dụng  vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp không vượt quá 50 năm.

– Thời hạn giao và cho thuê đất đối tổ chức sử dụng để sản xuất nông – lâm – ngư nghiệp, làm muối không vượt quá 50 năm.

– Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp với cá nhân, hộ gia đình là không vượt quá 50 năm.

– Thời hạn giao đất công nhận quyền sử dụng đất sổ xanh với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là 50 năm.

– Thời hạn giao và cho thuê đất với các tổ chức thực hiện dự án đầu tư không quá 50 năm.

Theo đó, thời hạn sử dụng đất sổ xanh sẽ phụ thuộc vào từng đối tượng cũng như mục đích sử dụng. Loại đất này vẫn được giao và chấp thuận dưới nhiều hình thức khai thác đã được luật quy định rõ.

Người dân có thể sử dụng đất sổ xanh ổn định lâu dài để trồng cây lâu năm và cây hàng năm. Khi hết thời hạn quy định, nếu có nhu cầu sử dụng tiếp thì người dân tới cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được gia hạn thời hạn sử dụng đất.

3. Đất sổ xanh có được chuyển nhượng ?

Theo định nghĩa sổ xanh là gì đã nêu ở phần trên thì đất sổ xanh không được phép chuyển nhượng về mặt nguyên tắc. Bởi lẽ, đây là loại đất Lâm trường cấp cho người dân dưới hình thức cho thuê đất có thời hạn để quản lý, khai thác và trồng rừng. Thế nhưng, trên thực tế vẫn có những trường hợp ngoại lệ.

Điều 192, Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ, các hộ gia đình, cá nhân được chuyển nhượng đất sổ xanh với những điều kiện sau đây:

• Cá nhân, hộ gia đình đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho cá nhân, hộ gia đình sinh sống trong phân khu đó.

• Cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho cá nhân, hộ gia đình đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.

• Cá nhân, hộ gia đình là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm tính từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.

Căn cứ theo quy định trên, nếu người sử dụng đất thuộc một trong ba trường hợp này thì sẽ được cấp giấy phép chuyển nhượng sử dụng đất tại khu vực bạn đang sinh sống. 

4. Thế chấp sổ xanh có vay được ngân hàng không ?

Sổ xanh là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâm nghiệp nên vẫn có giá trị pháp lý hợp pháp. Người sử dụng đất hoàn toàn có thể dùng sổ xanh để thế chấp vay vốn ngân hàng như sổ hồng, sổ đỏ.

Tuy vậy, để có thể thế chấp sổ xanh vẫn cần những điều kiện và trường hợp đặc biệt như:

– Diện tích đất rừng sản xuất trong sổ xanh thế chấp không được vượt quá 300 ha.

– Đất ghi trong sổ xanh không được là đất rừng phòng hộ hoặc đất rừng đặc dụng do không đảm bảo được điều kiện về người nhận thế chấp tài sản.

5. Đất sổ xanh có được xây nhà ở ?

Để được xây nhà trên đất, hộ gia đình, cá nhân cần đáp ứng các nguyên tắc sử dụng đất quy định tại Điều 6, Luật Đất đai năm 2013, cụ thể như sau:

Để xây nhà ở trên đất sổ xanh cần phải chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

– Đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và đúng mục đích sử dụng đất.

– Tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử dụng đất xung quanh.

– Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.

Dễ dàng nhận thấy, điều kiện đầu tiên và rất quan trọng là đất phải sử dụng đúng với kế hoạch, quy hoạch cũng như mục đích sử dụng đất. Điều này có nghĩa là, nhà ở phải được xây dựng trên đất thổ cư (đất ở). Trong khi đó, đất sổ xanh là loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, nếu chưa chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở thì không thể xây nhà ở trên đất sổ xanh.

6. Có được chuyển đổi sổ xanh đất nông nghiệp sang đất ở ​?

Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất được quy định rõ tại Điều 57, Luật Đất đai năm 2013. Cụ thể, những trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gồm:

– Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng rừng, đất trồng cây lâu năm, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản;

– Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm và đất làm muối;

– Chuyển đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;

– Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;

– Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;

– Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;

– Chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.

Theo quy định trên, đất sổ xanh có thể xin chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở, đồng thời phải được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền. Cá nhân, hộ gia đình sau khi chuyển mục đích sử dụng đất sổ xanh phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, các quyền và nghĩa vụ liên quan, chế độ sử dụng đất cũng áp dụng theo loại đất mới sau chuyển đổi.

Lưu ý: đối với việc chuyển mục đích sử dụng đất, ngoài nhu cầu của người sử dụng đất còn phải căn cứ vào việc quyết định mục đích sử dụng đất của Nhà nước thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định.

Vì vậy, nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất sổ xanh sang đất ở, người sử dụng đất nên liên hệ trực tiếp với UBND cấp huyện nơi có đất để được hướng dẫn cụ thể.

7. Có được chuyển sổ xanh sang sổ đỏ ?

Như đã trình bày ở phần trên, đất sổ xanh là đất có thời hạn nhất định và Lâm trường chỉ cho thuê đất. Người sử dụng đất không được phép chuyển nhượng (trừ các trường hợp ngoại lệ). Điều này có nghĩa là sổ xanh sẽ không thể chuyển đổi sang sổ đỏ.

Tuy nhiên, nếu muốn đất sổ xanh chuyển sang sổ đỏ thì phải thuộc các trường hợp được cấp sổ đỏ theo quy định tại Khoản 1, Điều 100, Luật đất đai 2013.

Cụ thể, cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất ổn định mà có một trong những loại giấy tờ sau sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền mà không phải nộp tiền sử dụng đất.

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/2013.

• Sổ hoặc giấy tờ nhà đất hợp lệ về các vấn đề như tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền, các giấy tờ xác nhận cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương có gắn với đất.

• Sổ (giấy) chuyển nhượng quyền sử dụng đất, giấy xác nhận việc mua bán nhà ở gắn liền với đất có trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận chính xác đã sử dụng và làm vào trước ngày 15/10/1993.

• Các loại giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở có gắn liền với đất hoặc giấy tờ mua nhà thuộc quyền sở hữu của Nhà nước theo đúng quy định của pháp luật.

• Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

• Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định Chính phủ.

Nếu bạn sở hữu một trong những loại giấy tờ nêu trên thì đất sổ xanh nông nghiệp vẫn có thể chuyển sang sổ đỏ. 

8. Có nên mua đất sổ xanh ?

Với tính đặc thù về vị trí và mục đích sử dụng, đất sổ xanh thường có mức giá rẻ hơn so với các loại đất khác như đất ở, chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm. Thông thường, đất sổ xanh được bán với diện tích lớn và phù hợp với mục đích canh tác hay xây dựng những dự án quy mô. Do đó, nếu bạn đang muốn đầu tư phát triển lâm nghiệp thì nên mua đất sổ xanh.

Trước khi quyết định xuống tiền mua đất sổ xanh, bạn cần lưu ý một số vấn đề sau:

Thứ nhất, cần tìm hiểu kỹ các yếu tố pháp lý của loại đất này để phòng tránh những rủi ro, phát sinh tranh chấp phức tạp về sau. Bạn nên yêu cầu bên bán cung cấp đầy đủ giấy tờ pháp lý liên quan. 

Phải đảm bảo các hồ sơ chứng minh được việc sử dụng, chuyển nhượng là đúng quy định của pháp luật. Diện tích chuyển nhượng trong hạn mức không quá 300 ha theo quy định. Bạn nên kiểm tra trực tiếp mọi thông tin từ cơ quan có thẩm quyền.

Thứ hai, lưu ý thời hạn sử dụng đất. Theo quy định, thời điểm sử dụng đất sẽ được tính từ thời điểm được giao đất, cho thuê đất chứ không tính từ thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất sổ xanh của hộ gia đình, cá nhân.

Thứ ba, đối với trường hợp mua đất sổ xanh để xây dựng nhà ở, người mua nên xem xét khả năng chuyển đổi quyền sử dụng đất sổ xanh sang đất ở để có thể xây dựng nhà ở hợp pháp.  

Thứ tư, cần có định hướng, lộ trình đầu tư, khai thác rõ ràng, phù hợp để có thể mang lại mức lợi nhuận như kỳ vọng vì đất sổ xanh có thời hạn sử dụng nhất định.

Thứ năm, nếu nhận chuyển nhượng đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng thì người nhận chuyển nhượng phải sinh sống trong khu vực có đất rừng chuyển nhượng.

Thứ sáu, người mua đất sổ xanh nên khảo sát tình hình thực tế, giá cả trên thị trường, định giá bất động sản để mua được đất với mức giá hợp lý nhất. 

Phân biệt sổ đỏ, sổ hồng, sổ trắng và sổ xanh

Với những phân tích qua bài viết trên đây, Bất động sản Vũng Tàu hy vọng bạn đọc đã nắm được khái niệm sổ xanh là gì và những vấn đề pháp lý liên quan tới loại đất này. Từ đó, sẽ có cái nhìn tổng quan về đất sổ xanh và cân nhắc kỹ trước khi quyết định xuống tiền đầu tư.

Ngoài ra bạn đọc có thể xem các bài viết khác liên quan đến Pháp luật Bất động sản tại link sau:
https://www.batdongsanvungtau.com.vn/tin-tuc/tin-phap-luat/