Bán nhà ở xã hội một bài toán nan giải cần phải có sự đồng bộ

Bán nhà ở xã hội tưởng chừng như rất đơn giản nhưng nếu không tính toán sẽ gặp rất nhiều rủi ro. Mặc dù nhu cầu nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ chiếm tỷ lệ lớn trên thị trường, nhưng phân khúc này đang tồn tại một nghịch lý. Đó là nhiều dự án nhà ở xã hội rao bán hàng chục lần vẫn chưa xong.

Một dự án bán nhà ở xã hội tới 20 đợt

Mở bán 20 lần vẫn chưa hết

Mới đây, dự án nhà ở xã hội Bamboo Garden nằm trong khu đô thị Sunny Garden City ở Quốc Oai (Hà Nội) do Công ty cổ phần tập đoàn CEO làm chủ đầu tư mở bán lần thứ 20. Dự án được rao bán suốt bốn năm nay, nhưng đến giờ vẫn chưa bán hết.

Dự án có tổng số 432 căn hộ, trong đó có 346 căn hộ nhà ở xã hội để bán, 86 căn hộ nhà ở xã hội để cho thuê. Tại lần thu hồ sơ lần thứ 20 này, số căn hộ cho thuê còn nguyên 86 căn và số căn hộ để bán còn 24 căn.

Giá bán tạm tính căn hộ nhà ở xã hội tại Bamboo Garden là 9.960.000 đồng/m2 (đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì); giá cho thuê là 48.000 đồng/m2/tháng (đã bao gồm thuế VAT và phí bảo trì).

Đây là dự án được CEO Group nhanh chân xin chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội từ năm 2014 để kịp hưởng những ưu đãi của Nhà nước dành cho chủ đầu tư.

Tuy nhiên, do nằm khá xa trung tâm, cách thành phố Hà Nội khoảng 20km, nên dù được bán trong thời điểm còn gói tín dụng cho vay ưu đãi 30.000 tỉ đồng, dự án vẫn không nhận được sự quan tâm nhiều của người dân.

Trên thực tế cũng đã có trường hợp, doanh nghiệp chuyển đổi gần 500 căn hộ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, sau nhiều tháng chỉ bán được 100 căn, cuối cùng doanh nghiệp xin chuyển lại nhà ở thương mại.

Trước đó, dự án nhà ở xã hội AZ Thăng Long (Hoài Đức, Hà Nội) Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư cũng thông báo mở bán lần thứ 12. Dự án có tổng cộng 1.496 căn. Sau 11 lần mở bán, chủ đầu tư mới bán được 475 căn, còn 231 căn dành cho thuê mua vẫn còn nguyên.

Lần bán thứ 12 này, chủ đầu tư công bố sẽ đưa ra thị trường 354 căn với giá khoảng 14 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT và 2% phí bảo trì). Dự án được bán suốt từ năm 2015 đến nay vẫn chưa hết hàng.

Hay như dự án nhà ở xã hội Phú Lãm (Hà Đông, Hà Nội) cũng qua năm năm bán song đến nay vẫn còn tồn đọng.

Cần lời giải quy hoạch đồng bộ, dài hơi

Theo lý giải của các chuyên gia, sở dĩ các dự án nhà ở xã hội hiện nay không nhận được sự quan tâm của người dân, trong khi nhu cầu vẫn còn rất lớn là bởi giá đất và tiền sử dụng đất tại các khu vực gần trung tâm thành phố rất cao. Các chủ đầu tư không có khả năng phát triển nhà ở giá rẻ, bình dân tại các khu vực này nên buộc phải đi ra xa trung tâm thành phố.

Trong khi ở những khu vực xa trung tâm, điều kiện về kết nối hạ tầng giao thông, xã hội, tiện ích và dịch vụ đi kèm còn hạn chế. Bên cạnh đó, để mua được nhà ở xã hội, người dân phải thực hiện nhiều bước thủ tục như chứng minh là đối tượng được mua và chịu sự ràng buộc liên quan đến dự án trong vòng năm năm mới được bán.

Trên thực tế, có nhiều dự án nhà ở xã hội gần trung tâm, giá bán cao hơn nhưng được nhiều khách đặt mua hơn. Bởi lẽ trong bối cảnh hiện nay, giá rẻ không phải là tất cả. Giới chuyên gia quy hoạch cho rằng, chi phí cho một căn nhà gần trung tâm với nhiều tiện ích, kết nối giao thông thuận lợi và một căn nhà ở ngoại thành với nhiều khoản phát sinh là như nhau. Nếu để lựa chọn một căn hộ có giá cao hơn nhưng được đáp ứng các nhu cầu cần thiết thì người mua vẫn rất sẵn lòng, thay vì chọn một căn hộ xa trung tâm, thiếu thốn tiện ích.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai, cho biết những dự án giá rẻ ế ẩm là do tiện ích quanh dự án không đồng bộ, hạ tầng giao thông thiếu tính kết nối. Trong khi nhu cầu vui chơi, giải trí, học tập, y tế của người mua nhà ngày càng được coi trọng. Nếu một dự án không đáp ứng được những nhu cầu thiết yếu này của khách hàng thì sự quan tâm của người mua chắc chắn sẽ giảm.

Vấn đề quan trọng là lời giải quy hoạch đồng bộ, dài hơi. Theo ông Sơn, cần có hệ số mở trong các chỉ tiêu quy hoạch để làm tăng hiệu quả sử dụng đất, đồng thời cải cách thủ tục hành chính để thị trường có nhiều hơn những căn hộ phù hợp với mức chi trả nhưng cũng đảm bảo nhu cầu sống thiết yếu của người dân.

“Phân khúc nhà ở xã hội còn nhiều gặp khó khăn vì chủ đầu tư và khách hàng đều không được vay. Theo đó, cần được Chính phủ đưa ý kiến để các ngân hàng thương mại có cơ chế miễn lãi và hỗ trợ lãi suất thì doanh nghiệp sẽ tự tìm đến ngân hàng vay vốn để tiếp tục phát triển các dự án phục vụ những người nghèo”, ông Sơn kiến nghị.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, để nhà ở xã hội đáp ứng được cả ba tiêu chí rẻ, chất lượng tốt và vị trí thuận lợi là điều khó khăn với doanh nghiệp. Nhưng nếu có sự hỗ trợ đắc lực từ phía Nhà nước về hạ tầng và quy hoạch, thì doanh nghiệp có thể thực hiện được.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng, kiến nghị khơi thông nguồn vốn cho thị trường. Cụ thể, trước mắt cần nhanh chóng triển khai cơ chế bù lãi suất cho bốn ngân hàng thương mại cổ phần của nhà nước, đồng thời cho phép cả chủ đầu tư và khách hàng vay mua. Như vậy, với 1 tỉ đồng bù lãi suất có thể huy động được thêm 33,3 tỉ đồng (dự tính mức bù lãi suất là 3%/năm) từ nguồn vốn ngoài ngân sách.

Về lâu dài, ông Nam cho rằng cần có cơ chế chính sách tín dụng ưu đãi cho khách hàng, chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội như đã được quy định trong Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn, cũng như hỗ trợ ưu đãi nhà ở thương mại giá rẻ (dưới 1,05 tỉ đồng) tương tự như Nghị quyết 02 của Chính phủ trước đây.

Ngoài ra bạn đọc có thể xem các bài viết khác liên quan đến thị trường bất động sản tại link sau:
https://www.batdongsanvungtau.com.vn/tin-tuc/tin-thi-truong/

Hiện tại chúng tôi có nhận ký gửi Môi giới mua bán và Cho thuê nhà Vũng Tàu
Quý khách hàng và nhà đầu tư có nhu cầu vui lòng liên hệ:
BẤT ĐỘNG SẢN VŨNG TÀU
Hotline PKD – 0978 38 44 38